读创/深圳商报首席记者 刘琼
对很多深圳人来说，坐落于深圳香蜜湖片区的深国投广场（已更名为“印力中心”），承载着他们的家庭记忆。一家人推着购物车，在山姆会员店选购日用品，到深国投广场喝个下午茶，是最温暖的亲子时光。
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20年前，印力集团就是从这里起步，并将“不卖商铺、不靠住宅、不搞开发，纯粹持有经营！”作为铁律。
如今，印力运营管理项目超150个，遍布北京、上海、杭州、武汉等50多个城市，资产规模近1000亿元，管理面积超1200万平方米，跨入购物中心行业第一梯队，成为行业头部企业。
深圳出发,印力“敢争先”
印力，是一家带着深圳典型“印记”的企业。
作为改革开放的窗口，深圳是最早使用外资的一座城市。1996年，深圳引进中国内地第一家沃尔玛，同年山姆会员店落地深圳福田。
2003年4月，为配合沃尔玛在中国的发展，深国投商用置业（印力集团前身）成立。当时的政策规定，外资零售公司进入中国市场必须与中国公司合作，有了深国投加持的沃尔玛由此开始了在中国的惊人增长。印力集团也从深圳出发，开启了其独特的商业之路。
“印力当时成立的时候得益于在深圳，得益于有一些好的外资合作伙伴。”印力集团董事长丁力业坦言。
作为在深圳孕育成长的企业，印力“敢为先”的深圳特质尤为明显。印力是中国最早接触国际资本、最受外资青睐的商业运营公司，早期借助与摩根士丹利、凯德、西蒙等各路资本巨头的合作，探索出“开发+商业+金融”的经营模式。2004年至2006年期间，印力在全国范围内拓展了60多个项目。
这为印力专注于“商业赛道”打下了坚实的基础。丁力业表示：“我们一直坚持致力于自主开发建设和经营管理商业项目，培养自己的核心能力。做商业，运营才是根本。”
“不卖商铺、不靠住宅、不搞开发，纯粹持有经营！”这一核心经营理念因此成为贯穿印力发展的主线。正是这种专注，让印力得以顺利穿越周期，度过了最为艰难的2008年金融危机。
2015年2月，深国投商置更名为印力集团。同期，以印象城、印象汇、印象里为核心的产品线矩阵初步成型。
2016年，印力成为万科的一员。万科在2016年年报中强调：“印力拥有成熟的商业开发和经营管理能力，此次战略投资将为双方带来巨大的资源协同效应。”
事实证明，万科与印力这两家同样具备深圳基因的公司，协同迸发出了惊人的活力。数据显示，印力自2016年成为万科的一员，项目收入和利润均实现23%的年复合增长；项目数量目前已超过150个，在管面积超1200万平方米，遍布50余个城市。无论是从资产规模还是品牌影响力来看，印力无疑是购物中心行业的头部企业。
全国生根,打造“在地文化新名片”
在印力的商业版图中，深圳印力中心（前身为深国投广场）是独特的。不仅仅因其是集团总部所在地，也因为其与深圳市民深度的链接。
于2007年开业的深圳印力中心，是深圳香蜜湖第一家购物中心。数据显示，深圳印力中心连续数年商场年度营收位列万科集团旗下商业TOP10。其中，主力店山姆会员店连续多年业绩全球第一。
“品质家庭欢聚场”是深圳印力中心的核心定位，近16年来，以其亲民、对消费者的洞察在此扎根，陪伴深圳市民，与深圳共同成长，并持续为城市更新带来新鲜活力。
“从商业的角度出发，我们尊重每一块土地、每一方居民的独特性，所以我们在项目中强调因地制宜。”丁力业说，商业本来就是城市公共空间的一部分，让周边居民在这里既能找到“柴米油盐酱醋茶”，也能体验“琴棋书画诗酒花”，项目才有了根。
秉持着“因地制宜、因时制宜、因人制宜”的精神内核，印力结合在地文化和客群需求定制产品，在全国“落地生根”，并打造了上海南翔印象城MEGA、温州印象城MEGA、杭州奥体印象城、松江印象城等具有市场引领性的优质项目。
如上海南翔印象城MEGA，是目前上海单体量最大的纯商业购物中心。其以千年古镇的历史文化为底色，打造了国内首个购物中心植物园，融合多个消费场景，强调人们与品质生活的美好相遇。自2020年8月开业以来，该项目始终位列大众点评上海购物中心热度榜前十，总客流已超过4000万人次。
温州印象城MEGA也同样沿袭了印力对在地文化的挖掘和复兴，以“温州方言梗”作为切入点开展项目运营，获得政府授牌“在地文化推广单位”，为温州打造了一张新的城市名片。
如今，印力提出的“城市生活枢纽”概念已融入全国在管商业项目，将购物中心从一站式消费目的地，转变为体验中心、消费中心、生活中心，深度挖掘和融入在地文化，主动连接城市和社区中的各种公共功能，与城市共振、共融、共生。
科技引领,迈向智慧商业时代
在2022年，印力依然交出了亮眼成绩单。据万科2022年年报数据显示，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%。深圳印力中心、上海南翔印象城MEGA、杭州西溪印象城等建面20万平方米以上的大型购物中心出租率分别为96.96%、97.75%、98.22%。截至2022年底，印力会员总数约2200万，会员月活率同比提升37.9%。
今年，印力集团在上海、北京、天津等地“稳中有进”。印力上海一季度在浦东连签三个项目，目前在上海的项目共18个，管理面积达240万平方米，商业管理规模处于上海前列；北京、天津、西安、重庆、包头等印象城系列重点项目也正在紧锣密鼓地筹备中。
印力集团在全国的“稳打稳扎，循序拓展”，得益于其超前的数字化战略布局。依托深圳的信息技术优势，印力不断探索智慧商业的新路径。自2019年以来，印力潜心打造的摩嘉数字化解决方案，为商业运营商提供覆盖投资、建造、筹备到运营全链条的数字化解决方案，目前已经为包括万科在内超过200多个项目服务。
数字化商业管理，印力有望走得更远。4月3日，印力与新世界签署商业科技战略合作备忘。深圳与香港企业的联手，将为各自管理的项目“增值”，双方将结合各自优势，为内地其他商业运营商，提供一站式数字化整合服务，开拓新业务市场，助力集团轻资产管理发展的重要跨越。
当下，深圳正积极加速商业数字化转型，助力国际消费中心城市建设。站在智慧商业的风口，印力集团勇立潮头，向下一个20年进发。
|记者观察|
穿越周期，“三大核心”撑起印力基本盘
回顾印力发展史，从2003年率先进入商业赛道，探索“开发+商业+金融”经营模式，到2008年遭遇金融危机凤凰涅槃，再到2016年成为万科的一员，逐步建立起行业领先优势。这20年，印力始终坚持“纯粹持有经营”理念。不靠销售物业反哺的路虽辛苦，却越走越宽，愈发长远。
印力之所以能穿越经济周期，源于其在危机中淬炼的“三大核心”：第一是核心能力，第二是核心资产，第三是核心团队。
苦练核心能力。做商业，运营能力是根本，锤炼出覆盖商业产业全链条的管理能力，是根基所在。
聚焦核心资产。拳头产品是主资产，更是核心竞争力。以“印象”系列为核心的产品线矩阵，令印力在全国商业中独树一帜，走得既专且稳。
凝聚核心团队。骨干团队是公司灵魂，团队在，未来就在。顶尖的商业运营团队，为印力的发展注入源源不断的内驱力。
正如董事长丁力业所言：能穿越周期的企业往往不是发展最快的，也不是最会找风口的，而是最沉得住气、愿意花精力提升基本功的公司。专注经营基本功，这是印力20年来虽经历风雨，却能穿越周期的韧性所在。
本文图片由印力集团提供
审读：孙世建
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